董 沂 峰 同 志

在全区农村住房建设工作会议上的讲话

 （2010年4月25日）

 

同志们：

今天这次会议的主要任务是，贯彻落实全省农村住房建设与危房改造工作现场会议精神，对全区农村住房建设工作进行再动员、再安排、再部署。昨天，我们利用一天时间，到汶上县、兖州市现场观摩学习，参观后感到很受教育和启发。看到他们发展的力度、气魄、成果，感觉我们这方面工作还有很大差距。通过这次观摩学习，思想观念不但受到了冲击，而且学到了很多好的办法。当然在这项工作中，我们也创造了一些好的经验。刚才凫城乡和西集镇刘庄社区分别作了典型发言，介绍了他们推进农村住房建设的经验和做法。红民区长以图文并茂的形式向大家详细介绍了外地的经验，并结合山亭实际对下步农村住房建设工作提出了具体的措施和要求。讲的都非常好，请大家认真学习领会、抓好贯彻落实。

近几年，特别是新一届区委、区政府成立以来，山亭经济社会得到了较快的发展，主要得益于解放思想、改革创新，坚持把上级政策和山亭实际相结合，通过实施一系列改革创新措施来破解难题、推动发展。2007年以来，连续四年组织干部外出考察学习、解放思想，特别是今年的力度更大，先后组织两批干部赴新加坡学习培训。通过不断的外出学习考察，让大家解放思想、更新观念、开阔视野。山亭区尽管基础比较差，但是工作理念并不落后，很多工作像农村住房建设和危房改造、城市建设、旅游资源整合、卫生资源整合、教育资源整合等改革创新工作，都走在了全市前列。山亭的发展历程，其实就是一个解放思想、改革创新、敢为人先的历程。

山亭区基础差、底子薄、经济相对落后，做好农村住房建设工作，关键是要开动脑筋、解放思想、因地制宜。城乡统筹发展是山亭区面临的一个难得发展机遇，在这方面我们认识得比较早，去年就把它作为全区的一项重点工作，到诸城市、兰山区专门参观学习了新型农村社区建设项目。由于认识到位、行动迅速，去年在全市率先完成“三大规划”和乡镇总体规划编制工作，共实施农村住房建设项目66个，建设农村住房8520户，改造农村危房3400户。部分乡镇的这项工作也取得了很好成绩，像城头镇金城花苑、水泉镇田坑村社区建设，在全区率先实现了农村楼房化。凫城乡南山花苑、西集镇刘庄社区、冯卯镇南赵庄社区、水泉镇朱庄社区、北庄镇福华公寓和山城街道紫荆花社区、官庄社区等进展都非常快，效果非常好。

目前全区新型农村社区建设已初具规模，而且起点较高、发展较快。凫城乡南山花苑和西集镇刘庄社区都是5村合一，规模大、气魄大、力度大，均被列入全市“十个过千户社区”范围，市政府表扬的全市四个社区，其中就有这两个社区。去年，我们推出的“四强四动”经验做法被喻为“山亭模式”，在全省推广。在农村危房改造、集中连片建设、争取项目资金、农房信息宣传、年终综合考核等方面荣获“五个全市第一”。除了农村住房建设外，我区空壳村治理也走在全市前列，像店子镇老猫洞村整体搬迁、西集镇常山村空心村治理等，一个村就腾出了几百亩土地，为我们未来发展提供了广阔的空间。我们要在充分认识成绩、坚定信心的同时，还要看到与先进地区的差距。在全省农村住房建设会议上，听了几个县区的典型发言，通过现场观摩，感觉与他们相比还有明显差距。如何向先进地区学习，李区长做了系统的介绍，我就不再讲了。结合这次会议的主题，就如何抓好下步工作，我谈六个方面的问题，也是抓好这项工作的六个重点环节。

一、提高认识，自我加压。农村未来发展，不可能再像过去那样，农户各自经营着自己的一亩三分地，农业生产的方向最终是要走上合作化、机械化、规模化之路，这就要求农民的生活方式要随之发生改变，不再是一家一户、单门独院居住，而是通过社区建设使农民享受到更加完善的公共服务，节约土地，进一步改善农业、农村、农民的生产生活方式。

近期，市里下发了《关于进一步做好农村住房建设和危房改造工作的通知》，对各区（市）工作提出了更高的目标，要求各区（市）今年在区（市）驻地或城乡结合部启动3-5个规模1000户以上的社区建设，省级中心镇桑村镇在镇驻地启动2个以上较大规模的集中连片社区建设项目，市级重点镇西集镇在镇驻地启动1-2个较大规模的社区建设项目，其他乡镇都要启动实施1-2个富有地方特色的示范项目。任务非常明确，要求非常高。作为山亭区来说，不仅是完成市里任务，还要进一步自我加压、提升标杆。今年中央1号文件的中心思想就是城乡统筹，城乡统筹也是未来抓三农工作的主要着力点。作为一个地方来说，工业化、城市化、城乡一体化是不可逾越的阶段，就农业抓农业永远没有希望。我们一定要牢固树立走新型工业化、城镇化道路的理念，加快推进城乡一体化，这样山亭才能真正发展起来。2007年我们改革考核办法，把小城镇建设列入乡镇考核范围，通过这种考核导向，城镇化推进非常快。各乡镇（街道）都建立了乡镇工业小区，带动了工业化发展，促进一批项目落地，走出了一条镇域经济发展的新路子。这也充分证明，乡镇机制改革非常符合当前发展形势。今后要进一步提高认识，增强统筹城乡发展的紧迫感和责任感，采取更加扎实有效的措施，继续把农村住房建设工作抓紧、抓好、抓出成效。

二、统一规划，科学布局。关于规划问题，李区长讲得已经非常详细、非常好，请大家按照李区长的要求抓好落实，争取建成一个社区，为群众留一笔财富，而不是几年之后留下一堆埋怨。在规划过程中，除了认真做好建设方面的规划以外，还要考虑产业发展布局和公共设施配套问题。一些同志想法非常简单，认为通过农村住房建设置换出土地，利用置换出来的土地做房地产，房地产挣的钱弥补社区建设投入。表面上看这是一条非常好的路子，但是房产开发会有多大的效益？如果没有产业支撑，开发再多的房子也不会有人买，收益也不会高。前一段时间，媒体报道鄂尔多斯投资50亿元、历时5年建成一座内蒙古康巴什豪华新城，房子造型非常漂亮，配套设施一应俱全，但由于没有人住，被媒体称为“鬼城”，关键原因就是缺少产业的支撑。推动新型社区建设，并不是简单地把人集中在一起居住，而是通过发展产业，把农民变成市民、变成产业工人，实现农村长远发展。缺少坚强的产业支撑，房产开发只能是空中楼阁、“泡沫经济”。目前山亭的房地产市场比较好，首先是因为过去房产开发面积小，其次是不断增加的企业，带来了新的住房需求。当房产开发达到一定规模后，就会遇到新的发展瓶颈，该有房子的人都有了，新建的房子谁来买？只能通过发展企业来膨胀城镇人口，带来新的住房需求。因此，我们要把腾出的土地，一方面用于房产开发，弥补农村社区的投入；另一方面也要舍得拿出来做产业，推动山亭长远发展。

在项目洽谈中，政府的土地收益当然越高越好。但我们必须面对这样一个现实，为什么投资商愿意到一个地方投资？一是有其他地方所不具备的优势，二是土地比其他地方便宜，三是服务比其他地方好。山亭并不具备发展的区位优势，区位特点决定了产业结构就是大进大出的格局，原料要从外面运进来，产品还要运出去，直接造成发展成本比其他地方要高，也就导致招商引资成本比其他地方高。我们目前唯一能吸引项目落地的就是优惠的政策和良好的服务。

如果缺少了产业支撑，新型农村社区建设就不能实现长远发展。大家看到汶上、兖州等地新型农村社区建设，都是围绕加快城镇建设来实施。主要是通过土地的集中，一是为开发区腾出土地，二是为城市建设腾出土地，三是为工商业发展腾出土地，说到底还是综合开发。大家一定要客观冷静地面对现实，看到差距，不能认为盖上几片楼房就是新型农村社区，还要考虑到盖上房子之后怎么办，如何实现长远可持续发展，不能让农民住进社区以后，仍然是过去的生产生活方式，要走新型城镇化的路子。

省委、省政府提出新型城镇化的目标，2012年城镇化率将达到50%以上，也就是说将有25万人住在城区和城镇，这些人来到城区和城镇如何发展？如果大家都单纯地发展商业，缺少雄厚的产业做支撑，怎么能够实现长远发展？新型工业化和城乡一体化是山亭区不可逾越的一个发展阶段。这次搞农村社区建设腾出的土地，不要一味地搞房产开发，要学会算大帐、算长远账，拿出一部分土地把产业培植起来。因此，大家一定要把综合规划考虑好，尤其是要把城镇和社区规划搞好，不但要把老百姓集中到社区居住，而且要保证老百姓有份稳定的工作，只有这样才能保障社会的稳定。如果老百姓土地没有了，又没有任何工作，农民就成了无业游民，将成为严重的社会问题。

三、多元融资，破解难题。在破解资金制约瓶颈方面，汶上县“五个一点”的融资模式，给我们提供了非常好的经验。对这“五个一点”，要结合山亭实际，因地制宜。

第一，财政投入一点。依靠财政投入搞城市建设、搞新农村建设，几乎是不可能。目前，我们的财政也仅仅是吃饭财政，财政投入只能是辅助性的。财政能投入多少资金，要根据区、镇两级财力来算账。既要把这项工作做好，又不能拖垮财政，财政主要是保吃饭、保运转、保重点发展。

第二，群众自筹一点。群众自筹也要因地制宜，毕竟村与村之间发展不平衡，有些村比较富裕，有些村比较贫穷，即使是同一个村子农民也有贫富之分，要根据不同情况，制定不同的政策，切实让群众能负担得起。

第三，上级扶持一点。我们要尽可能地把所有能争取到的政策全部争取到，把所有能统筹的资金统筹使用好。在上级扶持资金的使用上，不能撒芝麻盐，要统筹运用好。财政投入一点、群众自筹一点、上级扶持一点，这三个一点都是一个定数，财政不可能无限的投入，群众也不可能无限的自筹，上级也不可能无限地扶持。破解资金制约最重要的是以下两点。

第四，投资商垫付一点。兖州、汶上建设新型社区的一条重要经验，就是吸引企业参与社区建设。汶上的杨店村就是由一家青岛投资商垫资建设的，投资商垫付资金的大头，群众自筹资金的小头。投资商不是慈善机构，为什么要垫付这些资金？因为他们算清了投入与回报的长远账。我区在这方面运作空间相对较大，投资商到山亭来投资，目的就是为了赚钱，我们可以把预期收入给他们。比如投资商要投资一个旧村改造项目，我们可以拿出一块土地给投资商搞房产开发，利用房产开发收益作为对其投资的补偿，这是解决区镇驻地社区建设资金的一个重要手段。除依靠开发商之外，国企也要在旧村改造上有所作为。比如，华邦集团可以把抱犊崮周边几个村子进行统一开发，在景区给农民建设漂亮的楼房，既能保持景区的美观，又能腾出土地来搞景区的建设。汉诺集团可以在东城区和沈庄村改造中，先拿出一部分资金，把村子拆掉，腾出土地用于项目建设或者企业自主使用。翼云房产开发公司等企业集团都已具备了介入农村社区建设的实力，各乡镇可以请这些企业参与社区建设，腾出土地的收益协商分成。

第五，银行借贷一点。农村土地使用产权制度改革山亭区抓的最早，其核心点就是解决农村土地规模化经营融资难的问题。我们能不能通过合作社在农村住房建设贷款上实现新突破。要探索以合作社为中心建设农村社区，老百姓入社后，既把土地交到合作社，又到这个社区来居住。大家一定要在这方面开动脑筋多想办法。也请金融机构协助实施，土地证既然能够抵押了，能不能用老百姓的房产作抵押？利用合作社这个平台建社区，既有利于合作社的管理，又能建设统一的党支部，还能使社区更好地运转。目前每个乡镇都在推进农村土地使用产权制度改革，都在建合作社，一定要把这个平台发挥好、利用好。金融部门也要积极协助，在实现土地证抵押贷款的基础上，探索以农民房产或者未来预期收益进行抵押贷款，通过这种方式既能开辟出一条新的融资路子，又能使农村土地使用产权制度改革得到进一步深化。

四、因地制宜，有序推进。在农村住房建设具体实施过程中，要本着因地制宜的原则，充分发挥大家的主观能动性，根据各乡镇和各村的实际情况，区别对待、分类实施，绝不能搞一刀切。

第一，在村庄改造上因地制宜。一是城中村改造。城区的建设重点是城中村改造。山亭城区是在乡镇驻地的基础上发展起来的，以城中村民房为主，建设水平不高，山亭城市发展必然要走大拆大建的路子，其他地方已经为我们提供了印证。拆的越早成本越低，拆的越晚代价越高，难度也越大。

二是城郊村改造。近期建设局已经拿出城郊村改造计划，下步要作为重点来抓。山城街道要结合农村社区建设，重点抓好城中村和城郊村改造，离城区较远的村庄，可以暂时缓一缓，等条件成熟后再实施。

三是园中村改造。在现行管理体制下，园区和乡镇是互不交叉、单独运行的工作体制，拆迁、征地等一些基础性工作都需要乡镇来做，开发区做后期服务等工作。开发区内的村庄，严重制约了开发区的发展空间。近期，区委、区政府计划让开发区配合山城街道参与城中村改造，明确部分干部直接包村实施拆迁，为山亭经济开发区未来发展腾出空间。

四是镇中村和镇郊村改造。我们参观时发现汶上县沿途乡镇统一布局、统一规划、整齐划一，就连最贫困的杨店乡的绿化和美化水平都比我们高很多。相比之下，我们对乡镇及省道沿线的宅基地规划没这么严格，建什么样房子的都有。下步，各乡镇（街道）在开发城中村、镇中村及镇郊村时，一定要结合产业规划，严格控制、统一规划、统一开发，达到整齐划一、协调一致的效果。

五是偏远山村改造。对偏远山村的改造要按照方便群众、提高群众生活质量的思路来进行。山亭区属于纯山区，机械化耕种程度较低，村庄之间的距离较远，有的甚至达到5公里以上，如果一味模仿兖州的万人社区，会造成群众生活不方便，入住意愿也不强，不但实现不了长久发展，也违背了“实事求是，尊重民意”的工作方针。对这项工作，我们一定要遵循“因地制宜、实事求是”的原则，切实把好事办好。偏远山村可以搞小型社区建设，可以搞危房改造，不一定都要盖楼房。有些山坡地不适合盖楼房，可以在提高公共服务和配套设施上下功夫。西部几个平原乡镇，像桑村、城头可以引导群众集中居住，在镇驻地或者企业周边建设大型社区。

第二，在土地使用上因地制宜。建设新型社区我们提倡尽量在原址上建，尽量在旱岭薄地上建。但在土地使用过程中，还要遵循“实事求是、因地制宜”的原则，不能搞一刀切。比如说在原址上建，你把老百姓的房子先拆掉，老百姓去哪住？农机具往哪放？农村人不像城里人可以到其他地方租房子周转一下，等一年盖好房子再搬回来，这些现实生活问题都要充分考虑到。还要坚持一个原则，就是基本农田不能占，如果占了，卫片拍上后，还得拆除。请国土局根据实际情况，为农村社区建设规划出合适的位置，严禁占用基本农田。

第三，在补偿标准上因地制宜。昨天参观的时候，很多同志都问到了补偿标准、土地征用等方面的问题。补偿标准要根据具体情况因地制宜。兖州市实施“一刀切”的办法，每户补贴2万元的标准，农村住房建设同样快速推进。无论什么办法，关键是把群众工作做好，老百姓愿意接受，不引起社会稳定问题。

第四，在拆迁办法上因地制宜。兖州市按照宅基地面积85%的标准进行补偿，对地上房屋的补偿价格绝对在建筑成本以下，这样就遏制了违章建筑建设的积极性，不仅减少了补偿资金，也避免了社会资源的巨大浪费。如何制定拆迁办法，各乡镇要根据实际情况，因地制宜、区别对待，什么办法好用什么办法。

五、改革探索，不断完善。新型农村社区建设，是对农民生产生活方式的一次重大变革。老百姓已经习惯了原来的生产方式和生活习惯，并不是说一住上楼房就变成市民了，合村并居后农民的生产生活方式如何调整，党组织如何建设，都需要在建设中通盘考虑。另外要严格控制宅基地的审批，今后一律不再新批宅基地，把宅基地统一规划到社区。

六、强化领导，齐抓共管。一是要成立指挥部。这项工作面广量大、牵扯部门多，下步区委、区政府要成立专门的指挥部，对这项工作强力推进。二是要完善推进工作机制。按照市里的要求，提倡“5+2”工作机制和“3+1”工作模式，双休日和节假日坚持不休息，每月确保有3周时间深入一线，1周时间在指挥部。时间不等人，马上就到“五一”，今年能搞项目建设的时间就剩五六个月，确实到了加班加点的时刻，规划和筹集资金等工作要同步进行、同时推进。三是要建立统计台账。哪个乡镇、哪个项目进展到什么程度，指挥部要及时统计、随时调度。四是要加强督查。督查局近期要搞好督查，推进工作落实。五是要加强人员管理。从有关部门抽调精干力量充实到指挥部，抽调人员原则上与原单位脱钩，工作由指挥部来考核，提拔由指挥部来推荐。六是要广泛宣传发动。我们实施农村住房建设是为了改善群众生活居住条件，让老百姓过上城里人的生活。要通过宣传，让群众熟悉了解这种理念，理解支持这项工作。七是要形成合力。统筹城乡发展是我们面临的一次难得的发展机遇。由于我们的基础差、财力小，如果稍一放松就会被别人赶上。这段时间，各部门要按照刚才李区长安排的任务目标，运用“弹钢琴”的办法，把工作统筹安排好，集中精力做好全区农村社区建设和危房改造工作，切实把这项事关民生大计、造福千家万户的好事办好、实事办事，推动全区经济社会又好又快发展。（责任编辑：赵红伦  甘 毅  曹彦杰）